קבוצות הוזלה – תיבת הקסמים הפיננסיים ?

בעקבות הקשחת עמדתו של המפקח על הבנקים רוני חזקיהו והוראתו להעלות את שיעור ההון שישמש את הבנק בעבודה מול הקבוצות ל-100% בהשוואה ל-35% הקיימים כיום במקביל להתפתחות בשוק הנדל"ן, שהביאה לביקוש עולה במימון ומשכנתאות,  
מתאר דני טל,  מנכ"ל  "פורשור מומחים-שדרוג פיננסי", את האפשרויות השונות להוזלת והקטנת המימון בעת רכישת נכס וגם בגין נכס קיים בעת שינויים באפשרויות השונות.

התנועה המורגשת בעת האחרונה  בענף הנדל"ן בישראל הביאה עימה לעליית מחירים בענף הדיור. תופעת קבוצות הרכישה המוקמות מספקות מענה חלקי לעלייה במחירי הדירות בארץ. ואמנם במידה  ופעולת קבוצת הרכישה נעשית באופן מקצועי ובזהירות הראויה, השיטה עשויה להוזיל בפועל ובאופן משמעותי את עלות הנכס.

מעבר ליתרונות ההצטרפות וההתארגנות לקבוצת רכישה, ראוי כי מארגני קבוצת הרכישה וחבריה יתנו דעתם גם  לנושא המימון והמשכנתאות , מידע אשר יהפוך את הרכישה לבטוחה, כדאית וחסכונית לאין ערוך.

אין ספק, היקף ההשקעה במשכנתא לאורך החיים הינו ההוצאה הגדולה השנייה בחיי כל משפחה ( אחרי ההשקעה בתוכניות פנסיוניות  וביטוח משפחתי שהקיפן החודשי גדול יותר ולאורך שנים רבות יותר ! ) והטיפול בהיבט המימוני בצורה מקצועית טרום לקיחת משכנתא עשוי לחסוך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים לרוכש במהלך תקופת ההחזר ואפילו להקטין משמעותית את סכום ההלוואה הנדרש.

בכדי להגשים את חלום הדירה החדשה ולקנות את הדירה החדשה שתמיד חלמתם עליה,
יש לטפל במספר נושאים :
מהו הסכום שאנו זקוקים לו, באיזה החזר חודשי נוכל לעמוד תוך שנישאר מאוזנים בחשבונות ולא נאלץ לוותר על הצרכים שלנו ושל בני המשפחה, מהו המסלול המתאים לנו על פי אורח חיינו וצורת ההשתכרות שלנו , לכמה שנים ניקח המשכנתא, ממי לקבל המימון  והאם בכלל ניתן לממן חלק מהרכישה באמצעות כספים אחרים שעומדים לרשותנו ואיננו מודעים להם?

משכנתא אופטימלית – האם יש דבר כזה?

מכיוון שסכומי ההלוואות הנלקחות הינם משמעותיים, לתנודות בגובה הריבית יש השפעהמשמעותית על הסכומים המשולמים בידי הלווים. כפי שפורסם לרוב, עליה של אחוז אחדבלבד בגובה הריבית עלולה להביא, בסופו של יום, להחזר הגבוה במאות אלפי שקלים

מחזור משכנתא היא פעולה מורכבת ויש צורך ביותר ממקצועיות ורצינות בכדי להתאימה לכלכלת המשפחה הכוללת לתקציב החודשי שיווצר בעקבותיה ולאזן אותו, במקרים רבים ממחזרי המשכנתא שנותנים תשומת לב לנושא הריבית בלבד לאחר תשלום קנסות גדולים והותרת המסלול הקודם ללא הבחנה בין רווחיות נקייה (נטו) לעומת רווחיות באלמנט מסוים,  הופכים את  תהליך מחזור המשכנתא ללא כלכלי ואפילו פוגעים בסופו של יום ביתרות המשפחה.

קיימים בשוק כשלושים עד ארבעים מסלולי משכנתא שונים,
מתוכם אפשר לציין ארבעה מסלולים עיקריים:

משכנתא קבועה צמודה למדד- הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן.
משכנתאות עם ריבית משתנה- במקרה זה ההחזר מחושב על פי ריבית עוגן ועודמרווח כלשהו שקבע הבנק. הריבית מתעדכנת מידי תקופה ידועה מראש - שנה, שנתיים וחצי, חמש שנים או עשר.
משכנתאות במסלול פריים- פריים היא ריבית חובה בסיסית שנקבעת על ידיהבנקים ומשתנה במקביל לשינוי הריבית של בנק ישראל. במסלול הזה הבסיס לחישוב הריביתהוא פריים ועוד מרווח קבוע שמגדיר הבנק. משכנתא זאת אינה צמודה למדד המחירים לצרכןולא יכול להיווצר מצב שבו החוב גבוהה מהקרן המקורית. ניתן לפרוע את ההלוואה לפניתום התקופה ללא תשלום נוסף. הסיכון הטמון במשכנתאות אלה הוא התנודתיות הרבה בריביתהפריים.
משכנתא צמודה למט"ח- ההחזר מחושב על פי ריבית הלייבור שמשמשת לביצועעסקאות בינלאומיות ועוד מרווח שקובע הבנק. הריבית הזאת מתעדכנת מידי תקופה ידועהמראש. והקרן מוצמדת לשער היציג של מטבע זר כלשהו, בדרך כלל דולר או יורו והיא משתנהבהתאם לשינויים בשער המטבע. במסלול זה קיימת אפשרות לפירעון מוקדם ללא תשלום נוסף.

משום המורכבות, השקיעו חלק מחברות הייעוץ סכומים ניכרים בהקמת  מערכות טכנולוגיות לביצוע אופטימיזציה המריצות את כל המסלולים האפשריים בעבור כל לווה חדש או החפץ בבדיקת כדאיות מחזור משכנתא , המערכות מריצות מיליוני אפשרויות כולל התייחסות לאופן התנהלות המשפחה, יכולותיה  השתנות הכנסתה והצפי לקבלת סכומים ממקורות שונים במהלך השנים ובכך למצות את כל האפשרויות להקטנת סכום ההחזרים או תקופות ההחזרים וקביעת מועדים לבחינה מחודשת .

ההשקעה הפיננסית הגדולה במערכות אלה הצדיקה עצמה בחישוב ארוך טווח של בעלי חברות הייעוץ בכך שהעלתה את רמת הבדיקה ואמינותה משמעותית מעבר לכך שניתנה לביצוע בצורה ידנית  וגם צמצמה וייעלה בצורה משמעותית את שעות העבודה שנדרשו ליועצים, וכתוצאה מכך גם את עלות הייעוץ וכדאיותו.

ממי לוקחים ?

כיום מתחרים על כיס הלווה כ- 15 בנקים, הבנקים הגדולים, הבנקים המתמחים במשכנתאות, טפחות, אדנים, משכן, לאומי הבינלאומי, דיסקונט למשכנתאות ואחרים, אליהם הצטרפו בשנים האחרונות, חלק מחברות הביטוח שהקימו מחלקות למתן ומחזור משכנתא. כולם  מציעים ומצהירים כי  המשכנתא נוחה ומשתלמת ביותר, היא זו שהציעו לכם , כולם יציעו עשרות מסלולי משכנתא שונים.

מתלבטים? התשובה אינה מסובכת כלל וכלל! עפ"י חוקי הכלכלה המוכרים, בכדי להוזיל מוצר יש לבצע מכרז או בקשה להצעות ממספר גדול ככל האפשר של ספקים. אך בכדי להינות מהוזלת ריביות משכנתא בצורה משמעותית יש לבצע את המכרז בצורה הדומה לקבוצת הרכישה ויותר מכך, ולכן מומלץ לפנות לגופים העוסקים בביצוע מיכרזי ריביות בין כל הבנקים וראוי שתהינה אלה חברות המבצעות מכרזים על סכומים של מאות מליוני שקלים, אלמנט המקנה לחברה כוח מיקוח חזק ולכן לעיתים אפילו מתחייבים להשיג עבור הלווה את הריבית הנמוכה ביותר.

למי כדאי?

מכיוון לבדיקות וייעוץ לקיחת ומחזור משכנתא יש עלות של מספר אלפי שקלים , הבדיקה כדאית בעיר לאלה המתכוונים לקחת משכנתא חדשה, למי שרמת הכנסתו עלתה ויכול להחזיר מעט יותר כל חודש.
לחלק ניכר מהציבור שרכש משכנתא אוחלקה בריבית קבועהובתנאי שיתרת המשכנתא עולה על כ-200,000 ₪ ונותרו לפחות 8שנים עד לסיום המשכנתא, למשפחות שקיבלו או עתידות לקבל סכום חד-פעמי (פיצויים,ירושה, פדיון קופה או חיסכון). וגם לאלה שקשה להםלעמוד בתשלומי המשכנתא הקיימת מידי חודשאו עומדים לקחת משכנתא חדשה ורוצים להתאים ההחזרים כך שלא יעיקו על התזרים החודשי.

"משכנתא הפוכה " מה היא ?

ההלוואה המוכרת בשם משכנתא הפוכה הינה הלוואה המאפשרת לאוכלוסיה הבוגרת להמיר חלק מהשווי של ביתם להכנסה מיידית, ללא עזיבת הבית , מכירתו או איבוד זכויות בו, ומבלי הצורך לשאת בהחזרים חודשיים שוטפים.
את המשכנתא יש להחזיר, אך בעוד שמשכנתא רגילה כרוכה בהתחייבות להחזרים חודשיים שוטפים ,משכנתא הפוכה, שאינה מוגבלת בזמן, כל יתרת ההלוואה כולל ריביות וכו' מוחזרת בבת אחת במועד מאוחר יותר, בד"כ ע"י מכירת הבית ע"י הלווים או היורשים שלהם.

כמה לקחת ? 

תחילה יש למצות את כל האפשריות להקטנת סכום ההלוואה ( כולל אלה שבפסקה הבאה ),
 לחשב את הסכום הנדרש לצורך הרכישה ואליו יש לצרף גם סכום משכנתא שתכסה גם עלויות נוספות,
חשוב לדעת כי בנוסף לתשלום עבור הבית תדרשו לשלם עוד סכומיםלא מבוטלים כגון: מס רכישה - שיעור המס תלוי במחיר הנכס והוא יכול להגיע עד לחמישה אחוזים מערךהבית דמי תיווך - אם מצאתם את הבית בעזרת מתווך תדרשו לשלם לו כאחוז אחד עד שלושהאחוזים ממחיר הבית, עורך דין - חוזה רכישה נחתם בנוכחות עורך דין הגובה חצי אחוז עד אחוז אחד ממחירהבית עלויות המעבר - שיפוץ הדירה, ריהוט חדש וכדומה,    סעיפים האלה יוסיפו לכם הוצאות בערך של עשרות אלפי שקלים וכדי לא להיקלע למצוקה פיננסית, כדאי לבקש משכנתא הכוללת את עלותם.

הכסף שלך והסודות הכמוסים של חברות הביטוח

יתכן בכלל שיש לכם סכומים נכבדים בחברות ביטוח אותם ניתן לקבל, כבר עכשיו, כולל ריבית ללא קנס וללא מס  ולחסוך כסף רב של ריבית משכנתא !

מרבית הציבור אינו מודע לכספים המצויים בחברות הביטוח ושייכים לו, פוליסות כוללות חיסכון שנמכרו בקופות חיסכון לעצמאיים, שכירים לאמהות לאחר לידה בדמות קופות המכנות הטבות מס, ריבית מועדפת וכו' , כאשר בפועל הקופות אינן עומדות בתקנות ואינן מוכרות כקופות גמל ולכן אינן מקנות שום הטבת מס וגם אינן מבטיחות תשואה עדיפה ואפילו מקזזות דמי ניהול גבוהים,חלק ניכר מכספים אלה, ניתן לקבל תוך ימים ספורים, כולל ריבית וללא תשלום מס או קנס!

ביטול כפילויות תשלומים לביטוח

עפ"י פרסומי משרד האוצר , הרוב המוחלט של הציבור בישראל משלם כפיליות לתשלומי ביטוחים אישיים, משפחתיים, קולקטיביים וכדומה, בדיקה מחודשת של תשלומי ביטוח אישי ומשפחתי, ע"י חברות שאינן עוסקות במכירת ביטוחים ומאושרות ומפוקחות ככאלה ע"י משרד האוצר,  איתור תשלומים מיותרים ויקריםוזיהוי סכומים נזילים הניתנים לפדיון יניבו בדר"כ רווח של מאות אלפי שקלים שיכולים להפחית משמעותית גם את סכום המשכנתא וגם להקל על התשלומים השוטפים.

חשוב מאד לבדוק כי אמנם החברה אליה פונים לבדיקה, בעלת "רישיון תאגיד ייעוץ פנסיוני" מטעם משרד ובעלת אישור כי אינה סוכנות ביטוח ואינה מקבלת עמלות מחברות ביטוח וגופים פנסיוניים .

(הזדהות סוכן כ"יועץ" הינה מאז ינואר 2006 עבירה שעונשה קנס ומאסר! ).

                                        "בְּאֵין תַּחְבֻּלוֹת, יִפָּל-עָם;וּתְשׁוּעָה, בְּרֹב יוֹעֵץ"  משלי פרק יא' פסוק יד'      

         _______ www.forsure.org________
                    פורשור מומחים בע"מ –  תאגיד מורשה מטעם משרד האוצר לייעוץ פנסיוני   
     מימוש זכויות רפואיות  הוזלת משכנתא   החזר מס
 בדיקת והוזלת תשלומים לביטוח משפחתי ופנסיה  חוות דעת מומחה